Как правильно трактовать закон о “Дачной амнистии”

Кадастровый учет дачных домов вызвал резонанс мнений по поводу необходимых “кадастровых” документов для осуществления данной операции.

Несмотря на продление срока упрощенного порядка оформления дачных домов (жилых и садовых) на садовых участках, кадастровые инженеры расходятся в трактовании части 12 статьи 70 218-ФЗ, введенной поправками, вступившими в силу 2 августа.

Чем же вызваны эти расхождения во мнениях? 267-ФЗ установлено, что до 1 марта 2021 года допускается осуществление кадастрового учета и регистрации прав на дачный (жилой или садовый), созданный на участке, предназначенном для ведения садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на такой участок, если в ЕГРН право на него не зарегистрировано. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации.

Спорным для многих оказался вопрос: можно ли оформить объект недвижимости в упрощенном порядке, если право на садовый участок уже зарегистрировано? В профессиональном сообществе сложились две точки зрения. Первая заключается в том, что оформить дачу (садовый или жилой дом) на садовом участке можно только в случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о правах на такой участок. Вторая – в том, что оформить права в упрощенном порядке можно независимо от наличия в ЕГРН сведений о правах на земельный участок.

Похоже, теперь в этом споре будет поставлена точка. Минэкономразвития разъяснило некоторые положения, касающиеся применения нового упрощенного порядка. В частности, уточняется, что правоустанавливающий документ на садовый земельный участок для осуществления государственной регистрации прав на садовый или жилой дом не предоставляется в случае, если право на такой земельный участок уже зарегистрировано в ЕГРН. Таким образом, если сведения о правах на земельный участок, на котором построен садовый или жилой дом, уже есть в ЕГРН, то порядок оформления созданных на нем объектов еще проще, так как в этом случае предоставлять правоустанавливающие документы на участок не потребуется.

Дополнительно отмечается, что положения частей 12 и 13 статьи 70 Закона N 218-ФЗ, касающиеся реализации упрощенного порядка, не распространяются на объекты индивидуального жилищного строительства, созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта.

Кроме того, несмотря на упрощение процедуры оформления дач на садовых участках, при проведении кадастрового учета и регистрации прав должны учитываться ограничения, установленные применительно к садовому земельному участку, в том числе ограничения, связанные с нахождением такого участка в границах зон с особыми условиями использования территории.

При подаче электронного пакета документов в региональный орган Росреестра, регистратор, к которому пришла данная заявка на проведение кадастрового учета и регистрации права на дачный дом (садовый или жилой) проводит правовую экспертизу представленных заявителем документов на соответствие сведениям, содержащимся в ЕГРН, и предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости он все равно обязан.

При наличии в ЕГРН сведений об ограничениях, указывающих на невозможность возведения на садовом земельном участке дачного дома, либо указывающих на ограничение параметров строительства таких объектов, несоответствие возведенных объектов таким ограничениям является основанием для приостановления кадастрового учета и регистрации прав при условии, что такие ограничения были установлены на момент начала строительства этих объектов.

Если причиной приостановления кадастрового учета и регистрации прав на дачный дом послужило несоответствие построенных объектов ограничениям, установленным в ЗОУИТ, государственные регистраторы прав в уведомлении о приостановлении должны указать:

• сведения о зонах с особыми условиями использования территории, включая установленные ограничения, влекущие невозможность создания дачных домов (садовых или жилых) с характеристиками, приведенными в техническом плане,
• рекомендации для заявителя по обращению в органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявшие решения об установлении или изменении таких зон.

С позицией Минэкономразвития можно ознакомиться в Письме от 13 августа 2019 г. № 26559-ВА/Д23и «О государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства»