Как можно защитить свою недвижимость от мошеннических сделок?

Как можно защитить свою недвижимость от мошеннических сделок?

29.04.2019 0 Автор Anna Treshcheva

Часто при приобретении недвижимости будущие собственники встречаются с мошенничеством со стороны продавцов при так называемых «выгодных сделках». Не редко после долгожданной покупки выясняются «обстоятельства», которые откровенно «повергают в шок».

При этом обязанностями по узакониванию вновь приобретенной недвижимости ложится на плечи нового собственника причем в большинстве случаев подобные «обстоятельства» заставляют раскошелится на весомые траты. Как же защитить себя от обмана? Что необходимо знать при приобретении недвижимости? На какие «нюансы» стоит обращать внимание? Специалисты ООО «Мир Кадастра» готовы поделиться профессиональными советами, так как вопрос правовой защиты население в настоящее время стоит достаточно остро.

Как показывает практика…

В конце февраля 2019 года в Управление Росреестра по Москве из центра предоставления госуслуг «Мои документы» поступили заявление и документы на осуществление перехода права собственности в отношении квартиры. В процессе проведения правовой экспертизы у государственного регистратора прав возникли сомнения в подлинности представленных документов, поскольку при визуальном осмотре договора и передаточного акта подписи продавца не были идентичны. В этой связи государственная регистрация прав была приостановлена, а сторонам сделки направлены уведомления с просьбой подтвердить волеизъявление на отчуждение объекта недвижимости.

Опасения регистратора подтвердились – настоящая владелица квартиры не собиралась продавать принадлежащую ей недвижимость и не подписывала никакие документы.

После выяснения обстоятельств специалистами столичного Росреестра было принято заявление от правообладателя о прекращении учетно-регистрационных действий.

Для предотвращения подобных случаев мошенничества каждый собственник вправе подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его персональном участии.

Это можно сделать, обратившись в любой центр госуслуг «Мои документы» или подав такое заявление в Росреестр в электронном виде. Соответствующая запись будет внесена в ЕГРН в течение пяти рабочих дней.

Наличие записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя в Едином государственном реестре недвижимости является основанием для возврата без рассмотрения заявления на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права в отношении соответствующего объекта недвижимости, представленного иным лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем даже в случае, если такой представитель действует по доверенности, заверенной у нотариуса.

Запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) погашается на основании:

  • заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
  • вступившего в законную силу судебного акта;
  • решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой при личном участии собственника государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника.

Скачать форму для уведомления в Росреестр

Наша компания оказывает заказчикам комплексные услуги по оформлению объектов недвижимости с отправкой заявлений на кадастровый учет и регистрацию права в электронном виде, при этом наши специалисты предлагают обезопасить вашу недвижимость от любых мошеннических действий. Соответствующее заявление напрямую подается нашими кадастровыми инженерами из программного обеспечения компании.

Не редко при покупке земли в курортных районах города и в зоне прибрежной полосы будущие собственники ни о чем не подозревая покупают объекты, которые по заверению правообладателей стоят на кадастровом учете и якобы «все документы в порядке»…

Не всегда наличие сведений в ЕГРН может обезопасить от «неприятных сюрпризов», т.к. большинство земельных участков стоят на кадастровом учете со статусом «ранее учтённый». Это значит, что данные сведения попали в базу Росреестра при переходе прав к данной федеральной службе из ранее существовавших организаций, занимавшихся инвентаризацией недвижимого имущества еще в советские годы. Как правило , подобные земельные участки выдавали гражданам в пользование на безвозмездной основе на основании государственных Актов., но границы таких участков в настоящее время не определены, т.е в реестре отсутствует описание местоположения и соответственно на публичной кадастровой карте участок не отображется.

Чем же это опасно?

Практика показывает:

  • площадь, указанная в документах отличается (не редко значительно) от фактически возделываемой и используемой площади такого земельного участка;
  • конфигурация, отраженная в архивных генеральных планах фактически не совпадает с исторически образовавшейся в ходе долгого пользования участком нынешним собственником
  • постройки, расположенные на земельном участке (дома, сараи, теплицы и пр.) выходят за юридические границы и (или) построены без учета нормативов по планировке и организации территории участка.

Как же быть, если «по душе выбор»?

Если вы сомневаетесь в предстоящей покупке земли вы можете обратиться к нашим кадастровым инженерам и геодезистам. Проверка подлинности площади и границ может быть осуществлена при выезде на местность и проведении геодезической съемки участка. Кадастровый инженер поможет составить схему расположения земельного участка и расположенных на нем построек при отсутствии сведений об их гарнцах в Росреестре. Вы убедитесь «как обстоят дела» при этом это позволит скорректировать цену сделки в вашу пользу при выявлении «недоразумений». Также результаты данной съемки будут основанием для узаконивания вновь возникших прав причем с полным пакетом документов, описывающих установленные границы.

О садаводствах. Как определиться с назначением здания, строения или сооружения на земельном участке?

В последнее время в свете последних изменений достаточно много споров в профессиональном сообществе вызвано таким вопросом, как определение назначения объекта капитального строительства на садовом земельном участке. Если с объектом индивидуального жилищного строительства все более-менее ясно, то что насчет садовых домов: является ли такой объект жилым, поскольку он предназначен для временного проживания, или все-таки нежилым? И похоже, теперь получен однозначный ответ.

Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ проанализировал наиболее частые обращения граждан, поступающие в ведомство после вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и подготовил сборник типовых вопросов и ответов на них.

В частности, в сборнике приведены разъяснения относительно определения назначения объекта капитального строительства на садовом земельном участке.

В соответствии со статьей 3 Закона № 217-ФЗ на садовом земельном участке разрешено строительство садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Согласно частей 9, 10 статьи 54 Закона № 217-ФЗ расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу Закона № 217-ФЗ с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами, а здания, сооружения, с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.

Данные положения основаны на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона № 218-ФЗ и Закона № 217-ФЗ, которыми установлено, что в отношении жилого дома назначением здания является «жилое», садового дома – «нежилое».

Таким образом, при определении правового положения объекта недвижимости, расположенного на садовом земельном участке, необходимо руководствоваться исключительно его назначением.

Кроме того, Законом № 217-ФЗ предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом или жилого дома садовым в порядке, установленном главой 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47. Данная процедура не требует сложных и длительных согласований и оформления большого пакета документов и фактически имеет декларативный характер, предусматривая ее осуществление на основании заявления собственника, документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, и согласия третьих лиц в слуае если объект недвижимости обременен их правами.

В случае признания садового дома жилым домом в дополнение к вышеуказанным документам требуется представление заключения по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, выданное членом саморегулируемой

И на последок несколько советов

  1. Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН об интересующем объекте недвижимости, чтобы убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Выписка из ЕГРН содержит данные о недвижимости и ее владельце, актуальные на дату запроса. «И если недобросовестный продавец предъявляет вам выписку, полученную, скажем, до того, как он продал недвижимость кому-то еще, то при наличии у вас б олее актуальных сведений попытка обмана сразу раскроется. Чем ближе выписка из ЕГРН к дате потенциальной сделки – тем лучше», – говорит эксперт.
  1. Перед покупкой заручитесь нотариально заверенным согласием супруги или супруга владельца и выясните, не закреплено ли право собственности на объект за его бывшей женой или мужем, если расторжение брака произошло в последние три года. И особую бдительность следует проявлять в случае, когда продавец действует от лица собственника недвижимости по доверенности, поскольку такую схему часто выбирают мошенники. Следует обратиться к нотариусу за проверкой подлинности доверенности. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнаёт, что доверенность потеряла силу. Кроме того, постарайтесь побеседовать с правообладателем лично.
  1. Также распространен сценарий, когда вместо правоустанавливающих документов покупателю предъявляется книжка садовода. Сразу откажитесь от участия в такой сделке: членство в садоводческом товариществе не подтверждает права собственности. Даже переписав книжку на себя, вы всё равно не сможете стать законным владельцем приобретенной недвижимости.