Изменение ВРИ земельного участка

Процедура
изменения вида разрешенного использования (далее – ВРИ) становится на сегодняшний
день многосложной, энергозатратной и при этом актуальной для большинства
граждан.

Для начала
обозначим палитру терминов, используемых в современной нормативной базе,
регламентирующей данные действия. К таким относят:

• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ, в котором отображены градостроительные регламенты, позволяющие четко определить допустимые нормы и возможные варианты использования конкретных земель в рамках одной градостроительной зоны. Они представлены на официальных сайтах местных Администраций, а также федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП)
• Градостроительные (территориальные) зоны в свою очередь – это виртуально (графически) обозначенные территории на специальной карте, предполагаемые к использованию или используемые в рамках одной «тематики», т.е. производственные, культурно-развлекательные, жилые и иные зоны, перечень которых определен Градостроительным кодексом РФ
• Вид разрешенного использования – конкретизированная формулировка возможного использования земельного участка, которая отражает прямое (единственное по смыслу) назначение объекта права.
• Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ – 2019)

Земли
муниципалитетов, в соответствии с ПЗЗ, поделены на отдельные территориальные
зоны (меньшие территории). Каждая из зон объединяет находящиеся на её
территории земельные участки физических и юридических лиц и те, что относятся к
муниципальной или государственной собственности. За смысл настоящего деления
отвечает ст.35 Градостроиельного Кодекса РФ:

• территориальные жилые зоны: включают участки под застройку индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки, среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами
• территориальные общественно-деловые зоны объединяют участки, предназначенные под строительство объектов недвижимости делового, общественного, административного, научного и торгового назначения и т.д.
• территориальные производственные зоны состоят из участков под промышленные, складские объекты различных классов санитарной опасности.

Функции
территориальной зоны отражены в её градостроительном регламенте. Он
конкретизирует правила застройки участков внутри каждой территориальной зоны.
При этом всегда действие градостроительного регламента распространяется в
равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства,
расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте
градостроительного зонирования.

Действие
градрегламентов не распространяются на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
• в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся вновь выявленными объектами культурного наследия – решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
• в границах территорий общего пользования
• занятые линейными объектами
• предоставленные для добычи полезных ископаемых

Изменение вида разрешённого
использования всех перечисленных территорий и участков запрещено.

По
заявлениям об изменении их ВРИ будет дан отказ и указана одна или несколько
причин, раскрывающих несоответствие планируемого вида тем, что возможны к
использованию:

• в водоохраной, прибрежной полосе
• в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия
• в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования
• в охранной зоне объектов культурного наследия

Что мы советуем?

Получить официальную информацию о вхождении или не вхождении участка в такие территориальные зоны, в т.ч. с особыми режимами использования территорий (ЗОУИТ)  можно через выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) либо на Публичной кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра путем подключения интересующих слоев с указанием зон на интерактивном поле карты.

ВРИ участка можно изменять только в пределах тех вариантов, что установлены для территориальной зоны, к которой относится земельный участок . Нужно выбрать из них тот, что подходит под будущую цель. При этом обязательно нужно брать во внимание действующее градостроительное законодательство выделяет следующие виды разрешенного использования: основные виды использования, условно разрешенные и вспомогательные. Вспомогательные виды разрешенного использования возможны только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Строить тоже можно не все и не всегда. В утвержденных ПЗЗ всегда будут отражены варианты объектов, которые возможно расположить на земельном участке с учетом существующего, планируемого или выбранного с целью изменения ВРИ.

В целом схема по изменению ВРИ выглядит именно так:

Возможна ситуация, когда владелец решает сменить основной ВРИ на условно разрешенный. Для получения соответствующего разрешения, от владельца требуется документальное обоснование необходимости проведения такой смены. В данном случае законодательством предполагается процедура проведения публичных слушаний вопроса, чтобы органы местного самоуправления имели возможность выдать обоснованное разрешение или мотивированный отказ, которые учитывают мнение и интересы землепользователей смежных площадей. Хотя существует вероятность того, что владелец участка не получит ожидаемого разрешения, так как законодательством установлено право (а не обязанность) его выдачи.

Важно!

Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет га установление градрегламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также изменения ВРИ таких земельных участков, предусмотренного п.3. ч.1. ст.4 ФЗ от 29.12.2004 №191 «О введении в действие Градостроительного кодекса». На сегодняшний день данная «константа» является камнем преткновения во многих земельных вопросах.

Однако, с юридической точки зрения, все же есть возможность «уйти от ситуации в светлое будущее», но только с соблюдением ряда факторов и условий.
Поговорим о них подробнее в этой статье .