Изменение ВРИ сельскохозяйственных угодий
Сельскохозяйственные угодья являются одной из разновидностей земель с/х назначения, находящихся за пределами границ населённых пунктов (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ).
В статье 79 Земельного кодекса РФ, говорится о том, что сами угодья включают в себя следующие типы земель:
- пашни
- сенокосы
- пастбища
- залежи
- земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)
Тут же поясняется, что среди всех земель с/х назначения сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране.
Сельскохозяйственные угодья – это перворазрядные плодородные земли. Их защита, повышение плодородия, защита почв от деградации и загрязнения, соблюдение стандартов и норм агротехнических, агрохимических, и иных мероприятий выделены как одни из важнейших государственных задач.
Основное законодательное требование об использовании с/х земель только в соответствии с их назначением ограничивает возможность перевода угодий в иные категории без особых для этого оснований.
Исключительных случаи, когда возможен перевод сельхозугодий в иные земли
Акцент на нецелесообразность использования угодий для любых иных нужд сделан в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию в другую» (ФЗ № 172, в статье 7 которого специальные особенности перевода земель в другую категорию установлены не для всех земель с/х назначения, а именно для земель с/х угодий.
В указанной статье перечислены исключительные случаи, при которых перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения допускается:
- консервация земель
- создание особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения
- установление или изменение черты населённых пунктов
- размещение промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 статьи 7
- включение непригодных для с/х производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса
- строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, ж/д линий и других подобных сооружений при наличии проекта рекультивации части с/х угодий, предоставляемой на период строительства линейных объектов
- выполнение международных обязательств России, обеспечение обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов
- добыча полезных ископаемых при наличии проекта рекультивации земель
- размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов
Абсолютный запрет на перевод установлен для следующих видов земель:
- земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения, в случае, если их кадастровая стоимость будет выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения
- особо ценных продуктивных с/х угодий
Такие земли для каких-либо других целей использоваться не могут. Изменить их установленное назначение не получится ни при каких обстоятельствах (пункт 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ и пункт 2 статьи 7 (ФЗ № 172).
Однако, мы все же сморим в «светлое будущее»! Для этого, внимание необходимо обратить на п.3 «установление или изменение черты населённых пунктов», ведь в каких-то случаях именно этот вариант позволит Вам решить проблему с изменением ВРИ путем более масштабного шага – изменения категории земли.
Даже высокие показатели плодородия земель с/х угодий могут меняться со временем не в лучшую сторону. Использование угодий по их назначению становится нерациональным и экономически невыгодным. По этой причине дальнейшая хозяйственная деятельность на с/х угодьях становится возможной только при условии изменения их целевого назначения.
Анализ положений ряда законов, определяющих порядок изменения категории земель, позволяет сгруппировать главные выводы, следующим образом:
- не допускается перевод земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования (пункт 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ)
- принципиальная возможность не изменения вида использования земельного участка (угодий), а перевода угодий в иные категории способом изменения черты (границ) населённого пункта ( ФЗ № 172)
- установление или изменение границ населённых пунктов, а также включение земельных участков в границы населённых пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населённых пунктов (статья 8 ФЗ № 172)
- допускается включение в границы населённого пункта земельных участков, непосредственно не примыкающих к границам этого населённого пункта (п. 25 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ)
Из сути представленных выдержек из статей законов следует, что изменение границ населённого пункта, происходящее при включении в них участка с/х назначения из состава сельхозугодий, обеспечивает изменения в правовом статусе такого участка:
- существующая категория земель участка «земли сельскохозяйственного назначения» меняется на категорию «земли населённых пунктов»
- участок попадает в территорию градостроительного зонирования
- исключаются проблемы, связанные с запретом на введение градостроительных регламентов для с/х угодий, установленным пунктом 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, то есть при включении участка в черту населённого пункта становится возможным и изменение его вида разрешённого использования (ВРИ)
Возможность изменения ВРИ участка объясняется тем, что участок, включённый в границы населённого пункта, оказывается в конкретной территориальной зоне, а для каждой такой зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения устанавливаются градостроительные регламенты, включающие, в частности, перечни видов использования, допустимые в территориальной зоне.
Таким образом, при изменении границ, происходящем при включении земельного участка в границы населённого пункта, одновременно с изменением категории земель изменяется и вид разрешённого использования участка, если в таком изменении есть необходимость.
При изменении границ населенного пункта обязательными к исполнению этапами будут являться:
- изменение границ сельского/городского поселения, на территории которого располагался участок
- изменение границ населённого пункта, в границы которого участок включается
- изменение генеральных планов и схем территориального планирования населённого пункта, на территорию которого будет «прописан» участок, и генплана и схемы территориального планирования сельского/городского поселения, из которого этот участок будет исключен.
Субъектам РФ предоставлено право устанавливать свои законы по определению порядка подготовки и принятия решений о включении/исключении земельных участков в границы/из границ населённых пунктов и об установлении/изменении ВРИ земельных участков (пункт 3 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ФЗ № 191-ФЗ).
Нужно помнить, что заявление должно быть мотивированным, то есть в нём необходимо отразить планируемую собственником участка цель изменения границ населённого пункта, происходящего при включении участка в его границы.
Если у Вас остались какие-либо вопросы о изменении вида разрешенного использования земельного участка обращайтесь к
консультацией к нашим специалистам по телефону 8 (905) 259-67-68.
Комментарии: 1
Для всех кто хочет изменить категорию земельного участка вот хорошая статья на эту тему https://prof-yurist-group.ru/izmenit-kategoriyu-zemelnogo-uchastka , тут описано кто может изменить категории и что вообще для этого нужно. Мне помогла разобраться, рекомендую