Изменение ВРИ сельскохозяйственных угодий

Сельскохозяйственные угодья являются одной из разновидностей земель с/х назначения, находящихся за пределами границ населённых пунктов (пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ).

В статье 79 Земельного кодекса РФ, говорится о том, что сами угодья включают в себя следующие типы земель:

• пашни
• сенокосы
• пастбища
• залежи
• земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)

Тут же поясняется, что среди всех земель с/х назначения сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране.

Сельскохозяйственные угодья – это перворазрядные плодородные земли. Их защита, повышение плодородия, защита почв от деградации и загрязнения, соблюдение стандартов и норм агротехнических, агрохимических, и иных мероприятий выделены как одни из важнейших государственных задач.

Основное законодательное требование об использовании с/х земель только в соответствии с их назначением ограничивает возможность перевода угодий в иные категории без особых для этого оснований.

Исключительных случаи, когда возможен перевод сельхозугодий в иные земли

Акцент на нецелесообразность использования угодий для любых иных нужд сделан в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию в другую» (ФЗ № 172, в статье 7 которого специальные особенности перевода земель в другую категорию установлены не для всех земель с/х назначения, а именно для земель с/х угодий.

В указанной статье перечислены исключительные случаи, при которых перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения допускается:

1. консервация земель
2. создание особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения
3. установление или изменение черты населённых пунктов
4. размещение промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 статьи 7
5. включение непригодных для с/х производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса
6. строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, ж/д линий и других подобных сооружений при наличии проекта рекультивации части с/х угодий, предоставляемой на период строительства линейных объектов
7. выполнение международных обязательств России, обеспечение обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов
8. добыча полезных ископаемых при наличии проекта рекультивации земель
9. размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов

Абсолютный запрет на перевод установлен для следующих видов земель:

• земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения, в случае, если их кадастровая стоимость будет выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения
• особо ценных продуктивных с/х угодий

Такие земли для каких-либо других целей использоваться не могут. Изменить их установленное назначение не получится ни при каких обстоятельствах (пункт 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ и пункт 2 статьи 7 (ФЗ № 172).

Однако, мы все же сморим в «светлое будущее»! Для этого, внимание необходимо обратить на п.3 «установление или изменение черты населённых пунктов», ведь в каких-то случаях именно этот вариант позволит Вам решить проблему с изменением ВРИ путем более масштабного шага – изменения категории земли.

Даже высокие показатели плодородия земель с/х угодий могут меняться со временем не в лучшую сторону. Использование угодий по их назначению становится нерациональным и экономически невыгодным. По этой причине дальнейшая хозяйственная деятельность на с/х угодьях становится возможной только при условии изменения их целевого назначения.

Анализ положений ряда законов, определяющих порядок изменения категории земель, позволяет сгруппировать главные выводы, следующим образом:

• не допускается перевод земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования (пункт 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ)
• принципиальная возможность не изменения вида использования земельного участка (угодий), а перевода угодий в иные категории способом изменения черты (границ) населённого пункта ( ФЗ № 172)
• установление или изменение границ населённых пунктов, а также включение земельных участков в границы населённых пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населённых пунктов (статья 8 ФЗ № 172)
• допускается включение в границы населённого пункта земельных участков, непосредственно не примыкающих к границам этого населённого пункта (п. 25 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ) 

Из сути представленных выдержек из статей законов следует, что изменение границ населённого пункта, происходящее при включении в них участка с/х назначения из состава сельхозугодий, обеспечивает изменения в правовом статусе такого участка:

• существующая категория земель участка «земли сельскохозяйственного назначения» меняется на категорию «земли населённых пунктов»
• участок попадает в территорию градостроительного зонирования
• исключаются проблемы, связанные с запретом на введение градостроительных регламентов для с/х угодий, установленным пунктом 6 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, то есть при включении участка в черту населённого пункта становится возможным и изменение его вида разрешённого использования (ВРИ)

Возможность изменения ВРИ участка объясняется тем, что участок, включённый в границы населённого пункта, оказывается в конкретной территориальной зоне, а для каждой такой зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения устанавливаются градостроительные регламенты, включающие, в частности, перечни видов использования, допустимые в территориальной зоне.

Таким образом, при изменении границ, происходящем при включении земельного участка в границы населённого пункта, одновременно с изменением категории земель изменяется и вид разрешённого использования участка, если в таком изменении есть необходимость.

При изменении границ населенного пункта обязательными к исполнению этапами будут являться:

• изменение границ сельского/городского поселения, на территории которого располагался участок
• изменение границ населённого пункта, в границы которого участок включается
• изменение генеральных планов и схем территориального планирования населённого пункта, на территорию которого будет «прописан» участок, и генплана и схемы территориального планирования сельского/городского поселения, из которого этот участок будет исключен.

Субъектам РФ предоставлено право устанавливать свои законы по определению порядка подготовки и принятия решений о включении/исключении земельных участков в границы/из границ населённых пунктов и об установлении/изменении ВРИ земельных участков (пункт 3 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ФЗ № 191-ФЗ).

Нужно помнить, что заявление должно быть мотивированным, то есть в нём необходимо отразить планируемую собственником участка цель изменения границ населённого пункта, происходящего при включении участка в его границы.

Если у Вас остались какие-либо вопросы о изменении вида разрешенного использования земельного участка обращайтесь к
консультацией к нашим специалистам по телефону 8 (905) 259-67-68.