
Изменение ВРИ сельскохозяйственных угодий
Сельскохозяйственные
угодья являются одной из разновидностей земель с/х назначения, находящихся за
пределами границ населённых пунктов (пункт 2 статьи 77 Земельного
кодекса РФ).
В статье
79 Земельного кодекса РФ, говорится о том, что сами угодья включают в себя
следующие типы земель:
- пашни
- сенокосы
- пастбища
- залежи
- земли, занятые многолетними
насаждениями (садами, виноградниками и другими)

Тут
же поясняется, что среди всех земель с/х назначения сельскохозяйственные угодья
подлежат особой охране.
Сельскохозяйственные
угодья – это перворазрядные плодородные земли. Их защита, повышение плодородия,
защита почв от деградации и загрязнения, соблюдение стандартов и норм
агротехнических, агрохимических, и иных мероприятий выделены как одни из
важнейших государственных задач.
Основное
законодательное требование об использовании с/х земель только в соответствии с
их назначением ограничивает возможность перевода угодий в иные категории без
особых для этого оснований.
Исключительных случаи, когда возможен перевод сельхозугодий в иные земли
Акцент на
нецелесообразность использования угодий для любых иных нужд сделан в ФЗ «О
переводе земель или земельных участков из состава земель одной категорию в
другую» (ФЗ № 172, в статье 7 которого специальные особенности перевода земель
в другую категорию установлены не для всех земель с/х назначения, а именно для
земель с/х угодий.
В указанной статье
перечислены исключительные случаи, при которых перевод земель с/х угодий или
земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения допускается:
- консервация земель
- создание особо охраняемых природных территорий или с
отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного,
рекреационного и иного особо ценного назначения - установление или изменение черты населённых пунктов
- размещение промышленных объектов на землях,
кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой
стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других
землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения
этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 статьи
7 - включение непригодных для с/х производства земель в
состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса - строительство дорог, линий электропередачи, линий
связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, ж/д линий и других
подобных сооружений при наличии проекта рекультивации части с/х угодий,
предоставляемой на период строительства линейных объектов - выполнение международных обязательств России, обеспечение
обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов
размещения соответствующих объектов - добыча полезных ископаемых при наличии проекта
рекультивации земель - размещение объектов социального, коммунально-бытового
назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов
размещения этих объектов
Абсолютный запрет на перевод установлен для следующих видов земель:
- земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения, в случае, если их кадастровая стоимость будет выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения
- особо ценных продуктивных с/х угодий
Такие земли для
каких-либо других целей использоваться не могут. Изменить их установленное
назначение не получится ни при каких обстоятельствах (пункт 4 статьи 79
Земельного кодекса РФ и пункт 2 статьи 7 (ФЗ № 172).
Однако,
мы все же сморим в «светлое будущее»! Для этого, внимание необходимо обратить
на п.3 «установление или изменение черты населённых пунктов», ведь в каких-то
случаях именно этот вариант позволит Вам решить проблему с изменением ВРИ путем
более масштабного шага – изменения категории земли.
Даже высокие
показатели плодородия земель с/х угодий могут меняться со временем не в лучшую
сторону. Использование угодий по их назначению становится нерациональным и
экономически невыгодным. По этой причине дальнейшая хозяйственная деятельность
на с/х угодьях становится возможной только при условии изменения их целевого
назначения.
Анализ
положений ряда законов, определяющих порядок изменения категории земель,
позволяет сгруппировать главные выводы, следующим образом:
- не допускается перевод земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования (пункт 4 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ)
- принципиальная возможность не изменения вида использования земельного участка (угодий), а перевода угодий в иные категории способом изменения черты (границ) населённого пункта ( ФЗ № 172)
- установление или изменение границ населённых пунктов, а также включение земельных участков в границы населённых пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населённых пунктов (статья 8 ФЗ № 172)
- допускается включение в границы населённого пункта земельных участков, непосредственно не примыкающих к границам этого населённого пункта (п. 25 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ)
Из
сути представленных выдержек из статей законов следует, что изменение границ
населённого пункта, происходящее при включении в них участка с/х назначения из
состава сельхозугодий, обеспечивает изменения в правовом статусе такого
участка:
- существующая категория земель
участка «земли сельскохозяйственного назначения» меняется на категорию
«земли населённых пунктов» - участок попадает в территорию
градостроительного зонирования - исключаются проблемы,
связанные с запретом на введение градостроительных регламентов для
с/х угодий, установленным пунктом 6 статьи 36 Градостроительного
кодекса РФ, то есть при включении участка в черту населённого пункта
становится возможным и изменение его вида разрешённого использования (ВРИ)

Возможность
изменения ВРИ участка объясняется тем, что участок, включённый в границы
населённого пункта, оказывается в конкретной территориальной зоне, а для каждой
такой зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения
устанавливаются градостроительные регламенты, включающие, в частности, перечни
видов использования, допустимые в территориальной зоне.
Таким
образом, при изменении границ, происходящем при включении земельного участка в
границы населённого пункта, одновременно с изменением категории земель
изменяется и вид разрешённого использования участка, если в таком изменении
есть необходимость.
При
изменении границ населенного пункта обязательными к исполнению этапами будут
являться:
- изменение границ сельского/городского поселения, на
территории которого располагался участок - изменение границ населённого пункта, в границы
которого участок включается - изменение генеральных планов и схем территориального
планирования населённого пункта, на территорию которого будет «прописан»
участок, и генплана и схемы территориального планирования сельского/городского
поселения, из которого этот участок будет исключен.
Субъектам
РФ предоставлено право устанавливать свои законы по определению порядка
подготовки и принятия решений о включении/исключении земельных участков в
границы/из границ населённых пунктов и об установлении/изменении ВРИ земельных
участков (пункт 3 статьи 4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса
Российской Федерации» ФЗ № 191-ФЗ).
Нужно помнить, что заявление должно быть мотивированным, то есть в нём необходимо отразить планируемую собственником участка цель изменения границ населённого пункта, происходящего при включении участка в его границы.
Если у Вас остались какие-либо вопросы о изменении вида разрешенного использования земельного участка обращайтесь к
консультацией к нашим специалистам по телефону 8 (905) 259-67-68.
Комментариев нет