Рента от А до Я – что нужно знать каждому

Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости

Рента от а до я - что нужно знать каждому

Рента от А до Я – что нужно знать каждому

Рента – это один из законных способов отчуждения (передачи в собственность) объектов недвижимости. При этом рента подразумевает под собой перечень обязательств, исполняемых одной из сторон для получения в собственность объекта недвижимости соответственно.

Как правило, объектом сделки выступает квартира.

Стороны договора ренты

По договору ренты одна сторона – получатель ренты передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

ст. 583 ГК РФ

Виды ренты

Согласно современному законодательству регулируется данный перечень главой 33 ГК РФ. В статьях этой главы указано, что рента бывает следующих видов:

  • постоянная;
  • пожизненная;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента – права и обязанности

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

ч.1. ст. 589 ГК РФ

При этом законом не воспрещается передавать права получателя ренты по договору постоянной ренты ранее указанным, путем :

  • уступки требования;
  • переходить по наследству;
  • переходить в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц .

В оплату постоянной ренты могут входить:

  • предоставление вещей;
  • выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Однако, при всем этом Размер выплачиваемой постоянной ренты, который установлен договором ренты, в расчете на месяц должен быть:

  1. не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ;
  2. при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины прожиточного минимума – не менее величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ;
  3. подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения

Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты.

Пожизненная рента

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

ст. 596. ГК РФ,

Если один из “дольщиков” получателей ренты умер , то его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное.

В случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

При этом необходимо заметить, что ничтожным будет признан договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора.

Выплачивать такую ренту будет необходимо так же – по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом величина платы устанавливатся согласно тем же требованиям как при выплате постоянной ренты ( см. выше “Постоянная рента – права и обязанности”)

Пожизненная рента с иждивением

На сегодняшний день пожизненное содержание с иждивением является наиболее распространенным видом юридических сделок.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

ст. 601 ГК РФ.

При этом обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать:

  • обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;
  • если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним;
  • договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Как правила такая стоимость определяется равной кадастровой либо рыночной стоимости передаваемого в собственность объекта недвижимости.

Стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно:

  • не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества;
  • при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. 

ст. 603 ГК РФ

Плательщик ренты вправе:

  • отчуждать имущество;
  • сдавать в залог имущество;
  • или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса.

При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

ст. 605 ГК РФ.

При этом обстоятельство факта смерти гражданина может повлечь за собой волну наследственных споров. ООО “Мир Кадастра” призывает относиться к этому обстоятельству с “законодательным спокойствием”.

Как защитить свои права от судебных разбирательств? Нюансы договора ренты.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК), отсутствие которого влечет ничтожность договора ренты на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ, независимо от того, какое именно имущество передается под выплату ренты.

При этом, при составлении договора ренты нотариус удостоверяет:

1. факт правоспособности сторон при заключении сделки:

  • стороны договора не лишены дееспособности;
  • не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора;
  • отсутствует факт наличия обстоятельств, вынуждающих совершить данный договор на крайне не выгодных для сторон условиях
  • сделка не является кабальной , т.е. сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

2. факт отсутствия различных обременений объекта недвижимости к примеру:

  • заверение получателя ренты о том, что объект недвижимости до заключения договора не продан, не заложен, не подарен, в споре под запрещением (арестом) не состоит;
  • в квартире (если она является предметом договора) не проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети , либо иные лица, сохраняющие право пользоваться квартирой.

В случае отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, договор подлежит государственной регистрации. Это значит, что необходимые документы необходимо передать в Росреестр с целью смены правообладателя объекта недвижимости.

Таким образом факт возникновения обязательств и заключения договора является нотариальное удостоверение договора, но никак не дата перехода прав при регистрации в Росреестре.

При этом, если гражданин получавший ренту умер на момент оформления документов государственным регистратором, то это не лишает права собственности плательщика ренты, т.к. фактическая принадлежность плательщику ренты имущества возникает в момент подписания договора у нотариуса.

Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой.

Если у Вас остались вопросы вы можете обратиться за правовой консультацией совершенно бесплатно по телефону 8-905-259-67-68.

Сотрудники компании “Мир кадастра” предлагают услуги физическим и юридическим лицам СПб и Ленобласти, МСК и Московской области.

Комментариев нет

Добавить комментарий