Что нужно знать об ЭСКРОУ-счетах при покупке жилья

Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости

Что нужно знать об ЭСКРОУ-счетах при покупке жилья

О грядущих изменениях в целом

С 1 июля 2019 года в России при совершении сделок с новостройками будет применяться исключительно новая схема – эскроу-счета. Это предполагается поправками в закон о долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2018 года. Сбербанк и «Российский капитал» уже успели разработать спец. программы для девелоперов для работы по счетам эскроу.

В целом по прогнозам аналитиков в сфере недвижимости данные обстоятельства могут повлиять на незначительные повышения стоимости квадратного метра в пределах 1%.

При этом до 1 июля многие застройщики могут продолжать привлекать денежные средства без использования эскроу-счета при условии, что определенная кадастровым инженером готовность дома (по сумме готовности всех конструктивных элементов проекта) будет составлять не менее 30 % от общего объема. Для этого застройщикам и девелоперам собрать необходимый пакет документов для подачи в соответствующий орган. Подробнее информация рассмотрена в статье “О расчете степени готовности МКД – перезапуск 214 ФЗ”

На текущий момент эскроу-счета можно открыть только для расчетов в сделках по приобретению недвижимости в рамках долевого строительства согласно 214-ФЗ (первичный рынок жилья).

Схема работы через эскроу-счета?

В целом новая схема расчета между покупателем и застройщиком не отличается радикальным образом от механизма, применяемого сейчас. На сегодняшний день после того, как ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, дольщик переводит деньги на счет застройщика, и тот сразу получает возможность пользоваться поступившими средствами. Новая схема предполагает, что покупатель новостройки перечисляет денежные средства не застройщику, а на спецсчет в организации (агенте), аккредитованной Центральным Банком РФ. Эта организация выступает гарантом сохранности денег.

Что такое эскроу-счета?

Это спец. счета депонирования (то есть хранения) средств до завершения строительства дома. Банк-агент не начисляет проценты на средства, которые хранятся на счетах эскроу, и не получает вознаграждения. Фактически дольщик открывает беспроцентный депозит, где деньги замораживаются на срок до момента сдачи новостройки в эксплуатацию, указанного в проектной декларации, плюс 6 месяцев (то есть до срока, в который дольщик должен получить ключи от квартиры).

Как открыть эскроу-счет?

По информации предоставленной сторудниками “Сбербанка” на сегодняшний день процедура состоит из 5 этапов:

  1. Подписание с застройщиком (девелопером) договор долевого участия (ДДУ); причем договор на момент открытия эскроу-счета может быть как зарегистрирован в Росреестре, так и просто подписан;
  2. Согласование с застройщиком адрес отделения “Сбербанка” в который вы планируете обратиться для подписания договора по открытию эскроу-счета;
  3. Получение уникального номера (референса) от застройщика для посещения отделения банка;
  4. Обратиться в отделение банка для подписания комплекта документов и открытия эскроу-счета (счет открывается в течение 25 минут)
  5. Счет открыт

Как застрахованы эскроу-счета?

Благодаря применению эскроу-счетов дольщики будут защищены от недобросовестного застройщика. Старая схема не могла обезопасить граждан, если девелопер не выполнил свои обязательства – в этом случае дольщики вынуждены были решать свои проблемы самостоятельно. Схема с применением эскроу-счетов не предполагает финансовых рисков для дольщика – в оговоренных законом случаях уполномоченный банк обязан вернуть гражданам их деньги. По аналогии с банковскими депозитами средства на счетах эскроу будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

В каких банках можно открыть эскроу-счета?

На сайте Банка России в соответствии с частью 3 статьи 155 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и в связи со вступлением в силу 11.07.2017 постановления Правительства Российской Федерации от 24.06.2017 № 740 в разделе «Информация по кредитным организациям» размещена информация о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве начиная с 11.07.2017.

Что будет при банкротстве банка?

Если банк обанкротится, застройщику нужно будет заключить договор с новым агентом, который откроет новый счет. На этот счет переведут застрахованные деньги.

Как вернуть деньги?

Дольщик может вернуть деньги, которые хранятся на счетах эскроу, в трех случаях:

 а) если застройщика признают банкротом и в отношении него начнется конкурсное производство;

б)  если по решению арбитражного суда девелопера ликвидируют как юридическое лицо;

в) если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.

Кто распоряжается эскроу-счетами?

Средства, которые хранятся на эскроу-счетах, могут быть использованы для фондирования кредита девелоперу. Благодаря этому стоимость заемного финансирования для застройщика снизится.

Какая ставка будет действовать для девелоперов?

Как ранее отмечалось по прогнозам застройщиков, стоимость жилья в новостройках после перехода на новую схему финансирования строительства возрастет. В Минстрое говорят, что нововведения не повлияют существенно на цену квадратного метра на первичном рынке. Как подсчитали в PwC, несмотря на прибавившееся в цепочке звено в лице банка-агента, ставка финансирования по новой схеме не будет превышать 6% годовых. Сбербанк даст возможность девелоперам, работающим по эскроу-счетам, полностью или частично возвращать проценты после сдачи новостройки в эксплуатацию.

Когда застройщик сможет получить деньги?

Застройщик получает деньги со спецсчетов, когда сдаст дом в эксплуатацию и право собственности как минимум на одну квартиру в нем будет зарегистрировано в Росреестре.

Банк может перевести средства со счетов эскроу либо на оплату обязательств девелопера по хозяйственным договорам (если такое условие есть в соглашении по проектному финансированию), либо напрямую застройщику, который уже после этого погашает свою кредиторскую задолженность по взятым на себя обязательствам для строительства объекта.

Комментариев нет

Добавить комментарий